Realitná kancelária a realitný maklér neexistuje presná a zákonná definícia pojmu realitná kancelária a realitný maklér Realitná kancelária – podnikateľský subjekt, ktorý zabezpečuje prostredníctvom svojim realitných maklérov služby spojené so sprostredkovaním predaja alebo prenájmu nehnuteľností Realitný maklér – sprostredkovateľ priamej realizácie obchodu s nehnuteľnosťami

Vzťah medzi realitnou kanceláriou a realitným maklérom Podnikateľ – živnostník Zamestnanec realitnej kancelárie Individuálny režim spolupráce

Zákonná práva úprava realitnej činnosti Prvý zákon z r. 1925 Nedostatočná legislatíva Pripravuje sa návrh zákona o realitnom sprostredkovaní a realitných sprostredkovateľoch Realitná činnosť je podľa zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) viazanou živnosťou

Všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti Dosiahnutie veku 18 rokov Spôsobilosť na právne úkony Bezúhonnosť

Osobitné podmienky prevádzkovania živnosti Vysokoškolské vzdelanie ekonomického alebo právnického alebo stavebného alebo architektonického smeru Úplne stredoškolské vzdelanie s maturitou a 5 ročná prax v odbore

Realitný špecialista v Broker Consulting Nestačí DIČ – výnimka jeden realitný obchod Viazaná živnosť – Sprostredkovanie kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľností (realitná činnosť) Voľná živnosť - Administratívne služby

Daň z nehnuteľnosti a daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti Daňové priznanie k dani z nehnuteľností podáva: Predávajúci - povinnosť oznámiť správcovi dane (obec, mesto), že prestal byť vlastníkom nehnuteľnosti do 30 dní odo dňa nasledujúceho po dni, keď kataster povolil vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho Kupujúci - povinnosť podať daňové priznanie príslušnému správcovi dane (obec, mesto), a to najneskôr do 31.01. nasledujúceho roka Príklad: Ak kupujúci nadobudol nehnuteľnosť v júli 2018, je povinný podať daňové priznanie do 31.01.2019. Rozhodujúcou skutočnosťou je povolenie vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Ak uzatvoril kúpnu zmluvu napr. v decembri 2018, ale kataster povolil vklad vlastníckeho práva až po 1.1.2019, v takomto prípade je povinný podať daňové priznanie až do 31.1.2020. Každá FO alebo PO vtedy, ak nastali také zmeny oproti minulému roku, ktoré majú vplyv na vyrubenie dane (napr. sa zmenila výmera pozemkov)

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti Skutočnosť, či príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je oslobodený od dane, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov. Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie r. 2018 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1.915,01 EUR, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou Rozhodujúci dátum 31.12.2010 Ak ste nadobudli nehnuteľnosť do 31.12.2010, ste oslobodení od platenia dane z príjmu v takom prípade, ak ste vlastnili nehnuteľnosť viac ako 5 rokov alebo ste v nej mali prihlásený trvalý pobyt najmenej 2 roky pred predajom nehnuteľnosti. Ak ste nadobudli nehnuteľnosť až po 31.12.2010, ste oslobodení od platenia dane z príjmu len v tom prípade, ak ste vlastníkom danej nehnuteľnosti viac ako 5 rokov.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou Sadzba dane z príjmov FO 19% zo základu dane do 35.268,06 EUR 25% z príjmov nad 35.268,06 EUR Poistné na zdravotné poistenie 14% z príjmov Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena. Medzi výdavky sa tiež pripočítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu a technické zhodnotenie a iné (musia byť preukázateľné vynaložené, teda je potrebné mať k nim doklady, faktúry).

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou Príklad: Daňovník uzavrel v roku 2018 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty. Byt, ktorý kúpil v roku 2014 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2007 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2018. Zdaneniu podlieha a za zdaniteľný príjem je považovaný len príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja z rekreačnej chaty je od dane oslobodený (k predaju došlo po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia). Daňovník zahrnie v daňovom priznaní za rok 2018 do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100 000 eur.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, by bol oslobodený až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena určená na základe znaleckého posudku, cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa OSP, t.j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením Príklady: Ak nadobudnete byt po svojich rodičoch, ktorí mali nehnuteľnosť vo svojom vlastníctve viac ako 5 rokov, nebudete musieť platiť daň z príjmu, ak by však vlastnili nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, od tejto povinnosti by ste neboli oslobodení. V marci 2018 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2015 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri roku 2007. Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, pretože od nadobudnutia pozemku poručiteľom (otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním Na účely uplatnenia výdavku sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, ktorý nie je oslobodený od dane, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena (určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve); ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním Príklady: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2018 príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. pozemku), ktorú nadobudol darovaním v roku 2016. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní reprodukčná obstarávacia cena (napr. cena zistená na základe znaleckého posudku resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve - keďže k darovaniu nehnuteľnosti došlo do 31.12.2015).

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti obstaranej formou HÚ Ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností. Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.