Určenie všeobecnej hodnoty areálu s rybníkmi a golfovým ihriskom

Prezentácia na tému: "Určenie všeobecnej hodnoty areálu s rybníkmi a golfovým ihriskom"— Prepis prezentácie:

1 Určenie všeobecnej hodnoty areálu s rybníkmi a golfovým ihriskom
Juraj NAGY

2 Čo viete o golfovom ihrisku?

3 Popis plôch

4 Čo bolo základom: Ako vždy pri VŠH: Listy vlastníctva Katastrálne mapy
Geometrické plány Stavebné povolenia Kolaudačné rozhodnutia Projektová dokumentácia Nájomné zmluvy Miestna obhliadka 6 Hole Course - Irrigattion System

5 A tiež niečo navyše: Podrobné rozpočty!
+ základný prehľad o výstavbe a cenách výstavby golfových ihrísk z voľne dostupných zdrojov, oboznámenie sa s terminológiou – napríklad z: Golf course development cost survey in Europe, Middle East and Africa 2008 Golf course development cost survey in Europe, Middle East and Africa 2014

6 Pokračujeme Máme projektovú dokumentáciu a rozpočty, takže vieme identifikovať všetky „klasické“ stavebné objekty (komunikácie a spevnené plochy, prípojky, oplotenia, objekty zázemia a príslušenstva) Dohľadáme z dostupnej literatúry rozpočtové ukazovatele pre jednotlivé objekty

7 V katastri nenájdete o golfe zmienku

8 Zápis druhu pozemku Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku:
07100 – pozemky lúk a pasienkov trvalo porastené trávami 14410 – pozemky, ktoré slúžia ako okrasná záhrada, uličná a sídlisková zeleň, verejná alebo funkčná zeleň (sady, parky a iné) vodný tok (prirodzený - rieky, potoky, umelý - prieplav, kanál, náhon, odpad. kanál, vodná nádrž umelá, vodná nádrž prirodzená a iné) pozemky, na ktorých sú postavené budovy bez označenia súpisným číslom pozemky, na ktorých je dvor pozemky, na ktorých sú postavené inžinierske stavby - cestné, miestne a účelové komunikácie a ich súčasti okrem diaľnic a rýchlostných ciest (cesty a miestne komunikácie, mosty, nadjazdy, tunely, podzemné dráhy, chodníky, nekryté parkoviská a iné) Druh stavby: 703 – iná budova bez označenia súpisným číslom

9 A čo potom? Dôsledným ,nebojím sa povedať detailným, skúmaním zisťujeme, že golfové ihrisko má niekoľko „plôch“, s významne rozdielnymi požiadavkami na výstavbu a údržbu Nasleduje kategorizácia a podrobný popis:

10 Takže čo vlastne na takom golfovom ihrisku nájdem?
Jamkoviská - Gríny (Green) – extrémne nízko kosená tráva s najvyššou mierou opatery, so špeciálnymi podkladnými vrstvami Cvičné gríny (Chipping green - cvičný výrazne tvarovaný grín na precvičovanie špeciálnych úderov; Putting green, ...) Odpaliská (Tee) – podobné požiadavky na kvalitu trávy ako u grínov Odpalisko – určené na precvičovanie odpalov

11 Takže čo vlastne na takom golfovom ihrisku nájdem?
Fairway – hracia dráha medzi odpaliskom a jamkoviskom Ráf (rough) – vysoko kosená, málo pestovaná tráva tvoriaca okolie hracej plochy, zaberá ďaleko najväčšiu plochu Bunker – piesková prekážka, jama Jazierka

12 Prehľad plôch posudzovaného ihriska
Cultivation Plocha m2 Total Area of Site Celková plocha Greens and Sanded Green Surrounds Areas Jamkoviská a pieskové okolia jamkovísk 12 330 19 248 Tees Odpaliská 900 Fairways excluding Greens and Collars, Tee Surfaces Hracia plocha medzi jamkoviskami a odpaliskami 36 088 Bunkers Pieskové prekážky – bunkre 289 Rough Excluding Greens, Bunkers and Fairways Okolie hracej plochy 92 797

13 Príklad: jamkoviská (gríny)
Tvorba grínov na posudzovanom území zahŕňa minimálne tieto činnosti: odstránenie starej trávy a kríkov odstránenie ornice tvarovanie greenov a okolia odtok greenov odtok okolia greenov umiestnenie piesku na greeny nahradenie vrchnej vrstvy zemín umiestnenie piesku na okolie greenov kultivácia a výsev pieskových oblastí a greenov kultivácia a výsev ostatných oblastí vypestovanie dostatočne hustého trávnatého porastu a následná starostlivosť

14 Príklad: jamkoviská (gríny)
Greeny - jamkoviská odstránenie starej trávy a kríkov 19248 m2 0,60 € 11 548,80 € odstránenie ornice tvarovanie greenov a okolia 1,68 € 32 336,64 € odtok greenov 900 m 14,40 € 12 960,00 € odtok okolia greenov 16,80 € 15 120,00 € umiestnenie piesku na greeny 3330 3,72 € 12 387,60 € nahradenie vrchnej vrstvy zemín 15618 0,72 € 11 244,96 € umiestnenie piesku na okolie greenov 9000 2,16 € 19 440,00 € kultivácia a výsev pieskových oblastí a greenov 12330 1,26 € 15 535,80 € ,60 €

15 Príklad: jamkoviská (gríny)
Odvodnenie Automatický zavlažovací systém so všetkými svojimi komponentmi Teraz už poznám skladbu grínu, poznám plochy grínov, takže s pomocou rozpočtov namodelujem rozpočtový ukazovateľ

16

17 Drenáž

18 Rekapitulácia množstva objektov
Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€] Objekt čerpadiel zavlažovania 1 738,89 1 565,00 Recepcia 6 723,12 6 274,69 Účelový objekt pre údržbu SO 06 14 574,33 13 663,43 Sociálne zariadenia 11 031,57 9 928,41 Požičovňa rybárskeho náradia pirátska loď 27 946,63 24 453,30 Oplotenie účelového objektu 6 018,59 5 266,27 Oplotenie golfových ihrísk ,37 ,41 Račia farma - oplotenie 8 981,90 7 859,16 Oplotenie Vodný svet 21 651,40 18 944,98 Prístupová komunikácia 38 353,65 33 559,44 Parkovisko 19 271,26 16 862,35

19 Prípojka NN SO 04 2 213,49 1 936,80 Vonkajšie osvetlenie SO 05 2 212,20 1 990,98 Sádka č. 1 na p.č. 1030/108,117 4 052,69 3 546,10 Sádka č. 2 na p.č. 1030/107,116 4 624,22 4 046,19 Sádka č. 3 na p.č. 1030/115 5 039,88 4 409,90 Malá nádrž na p.č.1030/112 1 688,62 1 477,54 Dvojrybník na p.č. 1030/104 5 783,53 5 205,18 Rybník na p.č. 1030/102 18 948,28 17 053,45 Rybník na p.č. 1030/99 35 802,02 32 221,82 Rybník na p.č. 1030/130 64 638,47 58 174,62 Chodníky vo Vodnom svete, p.č. 1030/101,132 17 970,85 14 975,11 Prístrešok na kamenných stĺpikoch 1 849,49 1 618,30 Prípojka NN pre Vodný svet 10 493,42 9 444,08 4 237,35 3 813,62 Prípojka vody pre Vodný svet 16 055,51 14 048,57 Čistiareň odpadových vôd 3 114,23 2 595,09

20 Račia farma - sádky - 8 nádrží
8 378,16 6 981,52 Račia farma - prívodný kanál 5 137,97 4 281,47 Račia farma - chodníky 3 263,47 2 719,45 Račia farma - zadná nádrž 1 039,15 865,92 Cesty a chodníky cez 9-j. ihrisko ,22 ,62 Cestička popri 6-j. ihrisku 21 756,48 18 129,67 Dlaždený chodník na Odpalisku 9 422,79 8 244,94 Odpalisko SO 02 73 524,87 64 334,26 Zavlažovací systém - 6-j. akadémia 46 436,76 41 793,08 Zavlažovací systém - 9-j. ihrisko SO 07 ,07 ,01 Greeny 6-j. 61 915,68 51 594,34 Greeny 9-j. ,85 ,06 Chipping green 12 899,10 12 469,56 Putting green Hi Tatra green 75 244,75 62 701,45

21 Fairway 6-j. 18 918,68 16 553,85 Fairway 9-j. 77 394,60 75 459,74 Rough (ráf) 6-j. 21 928,47 19 735,62 Rough (ráf) 9-j. ,20 ,42 Tee 6-j. 41 922,08 34 933,67 Tee 9-j. 53 101,30 51 333,03 Areál na grilovanie 3 439,76 2 866,35 Minigolf 7 jamiek 1 128,67 967,38 Odvodnenie 6.j. ihrisko 77 442,80 67 762,45 Odvodnenie 9.j. ihrisko ,44 ,10 Celkom: ,38 ,31

22 STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
a) Analýza polohy nehnuteľností Posudzovaný súbor nehnuteľností sa nachádza v katastri obce , okres v Trenčianskom kraji. Areál sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Obec je vzdialená 5km od okresného mesta Vzhľadom k prístupu do obce sa areál nachádza za obcou. Lokalita je v rámci obce dostupná osobnou, aj nákladnou dopravou. V obci je dostupná železničná trať. V oblasti je dobre rozvinutá infraštruktúra, dostupné sú všetky druhy inžinierskych sietí. Z verejných sietí je areál napojený na elektrickú sieť a vodu, úžitková voda pre rybníky a zavlažovanie je získavaná z miestneho potoka, kanalizácia je vedená do vlastnej čističky odpadových vôd, plyn nie je. Reliéf okolitého terénu je svahovitý. Areál leží na pravom brehu potoku, kde sa z rovinky dvíha do pomerne strmého svahu, na ktorom sú umiestnené hracie polia. V obci je základná sieť obchodov a služieb, široké spektrum služieb je k dispozícii v okresnom meste. Pracovné príležitosti sú obmedzené. b) Analýza využitia nehnuteľností Využitie súboru nehnuteľností je možné na športové a rekreačné účely. V čase spracovania ihriska bol v plnej prevádzke, dostatočne etablovaný, areál Vodný svet so všetkými ponúkanými atrakciami. Prevádzka Račej farmy toho času pozastavená. 6-jamková golfová akadémia, cvičný green Hi Tatra a cvičné odpalisko boli v plnej prevádzke. V procese kolaudácie a príprav na otvorenie prevádzky sa nachádzalo 9-jamkové majstrovské ihrisko. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Posudzované nehnuteľnosti nie sú zapísané na listoch vlastníctva. Znalcovi boli k dispozícii geometrické plány. Iné riziká neboli znalcom identifikované.

23 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
Posudzovaný súbor nehnuteľností sa nachádza v obci južne od okresného mesta , mimo zastavaného územia obce, s dopravným spojením s obcou a odtiaľ veľmi dobrým spojením s okresným mestom Prievidza. Diaľničné spojenie nie je prístupné, najbližšie je R3 v Žiari nad Hronom cca 50km a D1 v Trenčíne cca 60km. Lokalita je dostupná individuálnou dopravou, rovnako tak cestnou, aj železničnou nákladnou dopravou. Areál je dostupný len cestnou dopravou. Pozemok prechádza z roviny do strmého svahu. Zo juhozápadnej strany areál obteká potok. Možnosť parkovania je priamo v areáli. Pripravenosť inžinierskych sietí v obci je vyhovujúca, reprezentovaná napojením na verejnú kanalizáciu, vodovod, elektrickú energiu, plyn, telekomunikačné siete. Areál je napojený na elektrickú sieť. Na základe týchto skutočností ako aj na základe ponuky a dopytu trhu s nehnuteľnosťami, ktorý uvádzajú v realitných kanceláriách stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie nasledovne: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: X až Y

24 ZÁVER Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov, § 2, písmeno g: „Všeobecnou hodnotou majetku výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.“

25 Ďakujem za pozornosť !